Achetez un bien à rénover pour être rentable (et gagnez de l’argent en réalisant des travaux)

par | Immobilier

En immobilier, il est courant de dire qu’on gagne de l’argent à 2 moments clés : à l’achat et à la revente. Découvrez quels sont les avantages d’acheter un bien à rénover plutôt qu’un bien neuf et comment vous pouvez gagner de l’argent en effectuant des travaux de rénovation.

Achetez à un prix inférieur au prix marché

Pour gagner de l’argent à l’achat, il faut payer son bien le moins cher possible. Si vous achetez un bien en dessous de son prix marché, vous vous retrouverez en possession d’un bien qui vaut plus cher que sont prix d’achat. Cela vous enrichit dès l’acte d’achat.

Pour réussir à acheter un bien en dessous du prix marché, une solution intéressante consiste à acheter des biens avec travaux. Un bien en état médiocre qui nécessite des travaux sera proposé moins cher à l’achat qu’un bien équivalent flambant neuf.

Une forte marge de négociation

En plus d’être proposé moins cher à l’achat, un bien qui nécessite des travaux comporte 2 avantages :

  • vous disposez d’une plus grande marge de négociation en raison de l’état du bien
  • vous avez moins d’acheteurs potentiels en face de vous. Les particuliers ou familles qui recherchent leur résidence principale se porteront de préférence sur des biens en bon état, sur lesquels ils auront un coup de coeur. Sur des biens qui nécessitent de gros travaux, vous vous retrouverez en concurrence avec d’autres investisseurs. Et les bons investisseurs ne font pas jouer le côté émotionnel (ce qui viendrait gonfler le prix), ils se focalisent uniquement sur la rentabilité de leur investissement.

Défiscalisez le montant de vos travaux

Comment gagner de l’argent en réalisant des travaux ? Vous allez me dire que les travaux vont coûter de l’argent et non en rapporter.

Détrompez-vous ! Sans même parler de la plus-value que vous allez créer en rénovant votre bien (soit pour le revendre plus cher, soit pour le louer plus cher), vous avez la possibilité avec certains régimes fiscaux de déduire le montant de vos travaux de vos loyers perçus.

C’est le cas par exemple du régime fiscal LMNP (loueur meublé non professionnel). Il possède cette particularité de pouvoir déduire le montant de vos frais (comme les travaux) des loyers perçus.

Ainsi, si vous percevez 10.000€ de loyer par an, mais que vous avez dépensé 100.000€ de travaux alors le montant de ces travaux viendra annuler complètement l’imposition sur vos loyers pendant plusieurs années. Fiscalement, c’est comme si vous touchiez 0€ de loyer. Donc vous payez 0€ d’impôts sur vos loyers pendant plusieurs années, en fonction du montant des travaux réalisés.

Plutôt que de payer des impôts, pourquoi ne pas investir cet argent dans des travaux ? Cela vous permettra d’acheter moins cher, de valoriser votre bien, et de louer/revendre plus cher. Le tout, sans payer d’impôt pendant X années.

Tout ceci est à l’opposé de l’investissement dans le neuf, notamment sous des régimes de défiscalisation comme Pinel. Malheureusement, une fois votre investissement réalisé, il est trop tard pour réfléchir et revenir en arrière. Il est crucial avant d’investir de vous former. Vous aurez ainsi une visibilité complète des possibilités d’investissement. Vous pourrez donc agir en tout connaissance de cause en fonction de votre situation, sans regret.

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