Dispositif Jeanbrun : le nouveau Pinel qui change tout

Depuis le 21 fevrier 2026, la France a un nouveau dispositif de defiscalisation immobiliere. Le Pinel est mort (extinction au 31 decembre 2024) et le gouvernement a mis 14 mois a lui trouver un remplacant : le statut du bailleur prive, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun.

Le changement est majeur. On passe d’une reduction d’impot forfaitaire a un veritable amortissement fiscal qui vient reduire tes revenus fonciers. Autre revolution : aucun zonage. Tu peux investir a Guerande comme a Paris, le mecanisme fonctionne partout.

Mais attention, ce n’est pas magique. L’engagement est de 9 ans ferme, les amortissements se reintegrent a la revente et l’avantage est proportionnel a ta tranche marginale d’imposition. Autant te le dire tout de suite : si ta TMI est a 11 %, ce n’est probablement pas pour toi.

En bref

Le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026, art. 47) permet d’amortir 80 % du prix d’un logement locatif neuf ou renove sur 9 ans, avec un taux annuel de 3,5 a 5,5 %. Aucun zonage. Location nue en residence principale. Engagement 9 ans ferme. Interessant surtout pour les TMI de 30 %, 41 % et 45 %.

Le dispositif Jeanbrun, c’est quoi exactement

Le nom officiel du texte, c’est le statut du bailleur prive. Le surnom Jeanbrun vient de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement porteur de la mesure dans le plan Relance Logement annonce le 23 janvier 2026 par le Premier ministre Sebastien Lecornu.

Le texte de reference, c’est l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 fevrier 2026). Concretement, il modifie l’article 31 du Code general des impots en y ajoutant deux nouveaux alineas (i et j du 1° du I).

La fenetre d’application est claire : le dispositif s’applique aux acquisitions signees entre le 21 fevrier 2026 et le 31 decembre 2028. Passe cette date, sauf reconduction, on repasse au regime foncier classique.

Objectif politique affiche : produire 50 000 logements locatifs supplementaires par an et 2 millions d’ici 2030. On verra bien. Ce qui compte pour toi, c’est de comprendre comment ca marche.

Le vrai changement : amortissement, pas reduction d’impot

Avec le Pinel, tu obtenais une reduction directe d’impot (12 %, 18 % ou 21 % du prix, etalee sur 6, 9 ou 12 ans). Avec Jeanbrun, on change totalement de logique : tu deduis chaque annee un pourcentage du bien de tes revenus fonciers. C’est un amortissement, comme celui que connaissent bien les investisseurs en LMNP.

La mecanique tient en trois chiffres :

80 % du prix d’acquisition est amortissable (les 20 % restants correspondent a la valeur du terrain, non amortissable, comme en comptabilite).
Le taux annuel d’amortissement va de 3,5 % a 5,5 % selon le niveau de loyer que tu choisis.
Sur toute la duree, tu peux ainsi effacer jusqu’a 80 % de la valeur fiscale du bien.

Ce qui est puissant, c’est que l’avantage devient proportionnel a ta TMI. En Pinel, un contribuable a 11 % et un a 45 % touchaient exactement la meme reduction. En Jeanbrun, plus tu paies d’impots, plus tu profites du dispositif. C’est un signal clair : ce truc a ete pense pour les foyers a TMI 30 %, 41 % et 45 %.

⚡ Focus

Petit clin d’oeil au vieux LMNP : depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements se reintegrent dans le calcul de la plus-value a la revente. Le Jeanbrun applique la meme regle (art. 150 VB III du CGI modifie). Autrement dit : tu economises pendant 9 ans mais tu paies un peu plus d’impot de plus-value si tu revends. A garder en tete des le depart.

Trois niveaux de loyer, trois taux d’amortissement

C’est la deuxieme grande nouveaute : tu choisis le niveau de contrainte locative que tu acceptes et l’amortissement suit.

Niveau de loyer	Taux d’amortissement/an	Plafond annuel	Loyer plafond
Intermediaire (LLI)	3,5 %	8 000 €	Bareme classique
Social (Loc2)	4,5 %	10 000 €	Environ 15 a 30 % sous marche
Tres social (Loc3)	5,5 %	12 000 €	Environ 30 a 45 % sous marche

Les grilles de loyer et de ressources exactes sont fixees par un arrete pris le 6 janvier 2026 (publie au Journal officiel du 31 janvier 2026, dispo sur Legifrance). Pour l’intermediaire, on retrouve les plafonds classiques : environ 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C.

Bon reflexe : avant de te lancer, tu simules le rendement net-net avec le loyer plafond de ta zone, pas avec un loyer de marche. Sinon, tu te grilles la marge.

Les conditions a respecter (et les pieges)

La loi Jeanbrun impose un cadre assez strict, meme si elle supprime le zonage.

Duree d’engagement : 9 ans ferme, sans option 6 ou 12 ans comme le Pinel. Tu revends avant, tu perds tout l’avantage fiscal (sauf cas de force majeure comme un deces, une invalidite ou un licenciement).

Type de logement : neuf, VEFA ou construction propre, obligatoirement dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues, ce qui n’est pas anodin dans les zones moins tendues ou le pavillonnaire domine. Le bien doit respecter la RE2020 et afficher un DPE C minimum a la livraison.

Ancien avec travaux : oui, si les travaux representent au moins 30 % du prix d’acquisition et que le DPE final est A, B ou C. Une proposition de loi (n° 2674, deposee par la deputee Valerie Letard) veut assouplir ce seuil a 20 %. A suivre.

Location : nue (pas de meuble), en residence principale du locataire, mise en location dans les 12 mois suivant l’achevement.

Locataire : pas de membre de ton foyer fiscal, pas d’ascendant ni descendant, pas de parent jusqu’au 2e degre.

Portage juridique : personne physique ou SCI a l’impot sur le revenu. Les SCI a l’IS sont exclues. Si tu es deja dans une strategie SCI IS, ce n’est pas pour toi.

⚠️ Attention

Grosse difference avec le Pinel : aucun zonage. Tu peux investir a Guerande, au Puy-en-Velay ou a Roubaix. Mais la fin du zonage n’est pas une invitation a investir n’importe ou. Un logement vide en zone C te coutera bien plus cher que le petit gain fiscal Jeanbrun. Choisis ta ville comme si le dispositif n’existait pas puis regarde si Jeanbrun s’applique.

Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : le match

Critere	Pinel (fini)	Jeanbrun	LMNP au reel
Mecanisme fiscal	Reduction d’impot	Amortissement des revenus fonciers	Amortissement en BIC
Zonage	A bis, A, B1 seulement	Aucun	Aucun
Duree engagement	6, 9 ou 12 ans	9 ans ferme	Aucune
Location	Nue	Nue	Meublee
Plafonds loyer et ressources	Oui	Oui	Non
Deficit imputable sur revenu global	Non	Oui, jusqu’a 21 400 €/an (jusqu’en 2027)	Non
Type de bien	Neuf uniquement	Neuf collectif ou ancien avec travaux	Tout logement meuble
Reintegration amortis. a la revente	Non	Oui	Oui
Avantage lie a la TMI	Non (forfait)	Oui (proportionnel)	Oui (proportionnel)

Ma lecture apres pas mal d’annees d’immobilier locatif : le Jeanbrun est plus proche du LMNP au reel que du Pinel. Meme logique de base amortissable, meme reintegration a la revente, meme necessite de tenir une compta serieuse. Si tu es deja a l’aise avec le regime reel, tu ne seras pas depayse. Si tu decouvres, prepare-toi a une declaration fonciere au 2044 qui pique un peu au debut.

Points forts

– Aucun zonage, tu investis ou tu veux – Ancien avec travaux eligible (30 %) – Deficit foncier majore a 21 400 €/an jusqu’a fin 2027 – Cumul possible avec MaPrimeRenov’ – Pas concerne par le plafonnement des niches a 10 000 €

Points faibles

– 9 ans ferme, aucune sortie modulable – Maisons individuelles exclues – Reintegration des amortissements a la revente – Complexite : declaration au reel obligatoire – Peu interessant si TMI a 11 %

Simulation : 200 000 € a la loupe

Prenons un cas concret pour voir combien tu economises vraiment.

Le scenario : appartement neuf a 200 000 € en zone B1, loyer intermediaire fixe a 700 €/mois soit 8 400 €/an. Charges deductibles (interets d’emprunt, taxe fonciere, gestion) : 3 500 €/an. Tu choisis le niveau intermediaire (amortissement 3,5 %). TMI 30 %.

Calcul de l’amortissement :

Base amortissable : 200 000 € x 80 % = 160 000 €
Amortissement annuel : 160 000 € x 3,5 % = 5 600 €

Impact sur les revenus fonciers :

Loyers percus : 8 400 €
Charges : -3 500 €
Amortissement : -5 600 €
Resultat : -700 € de deficit foncier imputable sur le revenu global

Gain d’impot annuel : environ 2 100 € (impot economise sur les 4 900 € de loyers nets qui auraient sinon ete taxes a 30 % plus 17,2 % de prelevements sociaux, plus l’imputation du petit deficit).

⚡ Focus

Sur 9 ans, ce cas type te fait economiser autour de 18 000 a 20 000 € d’impots. Pour une TMI a 41 %, on tape plutot dans les 26 000 € et pour une TMI a 45 %, on frole les 30 000 €. C’est la et nulle part ailleurs, que le Jeanbrun devient interessant. Compare avec ce que t’aurait rapporte un Pinel a 21 % sur 12 ans sur le meme bien (42 000 € brut de reduction d’impot) : le Jeanbrun est plus equilibre mais pas systematiquement plus genereux.

Est-ce que le dispositif Jeanbrun est fait pour toi

Franchement, ce dispositif ne va pas convenir a tout le monde. Voila ma grille de decision.

Ca peut valoir le coup si tu es en TMI 30 %, 41 % ou 45 %, si tu vises une vraie strategie patrimoniale de long terme (10 ans et plus), si tu cherches un bien en zone tendue avec forte demande locative, si tu as les reins pour tenir 9 ans sans revendre et si tu es a l’aise avec une declaration fonciere au regime reel.

Passe ton chemin si ta TMI est a 11 %, si tu veux de la flexibilite (revente possible a 5 ans), si tu regardes des maisons individuelles, si tu vises la meublee courte duree ou le AirBnb (regarde plutot du cote de la loi Le Meur pour le meuble de tourisme) ou si tu preferes des solutions passives comme les SCPI europeennes.

Autre piste a evaluer serieusement : est-ce que le Jeanbrun est vraiment meilleur pour toi que la vieille strategie LMNP ? Sur le papier, les deux amortissent. Le LMNP te donne plus de flexibilite (revente quand tu veux) mais impose la meublee. Le Jeanbrun te bloque 9 ans mais autorise la location nue et le deficit sur revenu global. Ma reponse honnete : dans beaucoup de cas, un bon LMNP bien fiscalise reste plus performant sur 15 ans. Le Jeanbrun devient interessant si tu veux absolument de la location nue.

Les questions qu’on me pose souvent

Puis-je louer mon appartement Jeanbrun a mes enfants ou parents ?

Non. Comme sous le Pinel, le locataire ne peut etre ni membre de ton foyer fiscal, ni ascendant ni descendant, ni parent jusqu’au 2e degre. Si tu veux aider un proche, il faut passer par un autre montage.

Le dispositif marche-t-il vraiment partout en France ?

Oui, il n’y a plus de zonage. Mais les plafonds de loyer et de ressources restent adosses aux zones A bis, A, B1, B2 et C. En clair, meme si tu peux investir a Vierzon, ton loyer plafond sera celui de la zone C.

Puis-je faire du meuble ou du AirBnb avec Jeanbrun ?

Non. La loi impose une location nue en residence principale du locataire pendant 9 ans. Pour la meublee saisonniere, regarde la loi Le Meur.

Le deficit foncier majore de 21 400 €, ca dure combien de temps ?

Jusqu’au 31 decembre 2027 seulement. Apres, retour au plafond classique de 10 700 €. Autant en profiter tant que c’est ouvert.

Peut-on investir en Jeanbrun via une SCI ?

Oui, mais uniquement une SCI a l’impot sur le revenu. Les SCI a l’impot sur les societes sont exclues du dispositif.

Que se passe-t-il fiscalement a la revente ?

Les amortissements passes en deduction sont reintegres dans le calcul de la plus-value imposable (article 150 VB III du CGI modifie). Concretement, ta plus-value taxable sera plus elevee que celle d’un bien classique. L’exoneration totale d’impot sur la plus-value reste a 22 ans et 30 ans pour les prelevements sociaux.

Peut-on cumuler Jeanbrun avec MaPrimeRenov’ ?

Oui, pour l’ancien avec travaux, tu peux cumuler les deux dispositifs. En revanche, tu ne peux pas cumuler Jeanbrun avec Denormandie ou Loc’Avantages sur le meme bien.

Le dispositif sera-t-il prolonge apres 2028 ?

Personne ne le sait. La fenetre officielle court du 21 fevrier 2026 au 31 decembre 2028. Une prolongation dependra du bilan (nombre de logements produits, cout budgetaire, alternance politique). Si tu es interesse, ne mise pas sur une prolongation.

Passer a l’action : les bonnes questions a se poser

Si apres tout ca tu penses encore que le Jeanbrun peut te servir, voici ce que je te conseille avant de signer quoi que ce soit.

1. Simule net-net. Prends ta TMI, le loyer plafond de la zone visee, integre les charges reelles, l’amortissement et surtout la reintegration a la revente. Si un promoteur te vend uniquement le brut, il te ment par omission.

2. Choisis la ville avant le dispositif. La fin du zonage est une opportunite mais aussi un piege. Aucune loi fiscale ne compense un logement vide 6 mois par an. Va voir mon guide pour choisir un bon investissement locatif avant de trancher.

3. Compare avec le LMNP. Pour la meme somme, un studio meuble bien place peut te sortir un rendement net superieur avec plus de flexibilite. Fais toujours les deux simulations et lis mon guide sur la declaration LMNP micro-BIC ou reel.

4. Verifie le DPE et la RE2020. Un promoteur qui te vend un T3 sans DPE C garanti, tu passes ton chemin. Le risque de non-eligibilite est reel.

5. Prevois le regime reel. La declaration fonciere devient plus lourde. Soit tu te formes, soit tu prends un expert-comptable specialise. Compte 300 a 600 €/an de frais.

Le Jeanbrun n’est ni la grande revolution vendue par certains marchands, ni une arnaque. C’est un outil, comme le Pinel l’a ete. Bien utilise dans la bonne configuration, il peut te faire economiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mal choisi, il t’enferme 9 ans dans un bien mediocre. A toi de faire ta liste, tes simulations et de comparer avec les alternatives.

On continue a avancer. Reste affranchi.