Le cashflow, qu’est ce que c’est ?

Qu’est ce que le cashflow ? Comment le calculer ? Le cashflow est probablement l’indicateur le plus important pour un futur investisseur libre qui cherche à vivre de ses revenus immobilier.

Le cashflow, le saint-graal de l’investisseur rentable

Pour un investisseur en quête d’indépendance financière qui cherche à vivre de son patrimoine immobilier, le cashflow est synonyme de liberté.

Pourquoi ? Car le cashflow, c’est l’argent qu’il reste sur votre compte bancaire, une fois que vous avez remboursé votre crédit, et payé toutes vos charges.

Si vous avez un cashflow de 500€ par mois, cela signifie que vous avez 500€ par mois dans votre poche. Vous pouvez faire ce que vous souhaitez de cet argent. Partir en vacances, aller au restaurant, vous faire plaisir, etc.

Comment calculer le cashflow ?

Prenons un exemple :

Vous achetez un appartement qui vous rapporte 1000€ de loyer par mois.

Vous remboursez chaque mois 500€ de crédit à la banque, et vous avez 200€ de charges (taxe foncière, charges de copropriété, impôts).

Il vous reste 1000€ – 500€ – 200€ = 300€

Le cashflow dégagé par cet appartement est de 300€.

Si vous disposez de 10 appartements qui vous génèrent chacun un cashflow de 300€, vous avez un cashflow total de 3000€. On peut donc considérer que vous êtes rentier immobilier. En effet, avec 3000€ par mois, vous avez largement de quoi vivre le quotidien sereinement.

La formule du cashflow est donc la suivante :

Cashflow = Loyer – Charges (copropriété, taxe foncière, impôts, petits travaux imprévus, etc)

Si le résultat de ce calcul est positif, vous êtes en très bonne voie pour atteindre indépendance financière. S’il est négatif, revoyez votre stratégie en trouvant de meilleures affaires immobilières. Et débarrassez vous des bien qui plombent votre cashflow si vous en possédez.

Combien de cashflow faut-il pour être rentier ?

Chaque investisseur a ses propres objectifs. 3000€ suffiront largement à certains investisseurs, tandis que d’autres viseront 10.000€. À vous de déterminer votre objectif et d’établir une stratégie pour l’atteindre.

Je considère pour ma part que vous devenez rentier, à partir du moment où le cashflow dégagé par votre parc immobilier suffit à couvrir vos besoins vitaux quotidiens. Au-delà, ce n’est que du bonus qui va améliorer votre confort de vie, le nombre de voyages que vous réaliserez par an, le nombre d’étoiles des hôtels que vous réserverez, etc.

À vous de déterminer quel est votre objectif de cashflow personnel.

La grosse erreur du débutant

L’investisseur débutant a tendance à mal calculer son cashflow. Il ne lui reste donc rien dans la poche à la fin du mois.

Prenons un autre exemple :

Vous dénichez une affaire qui rapporte 1000€ de loyer par mois. Pour l’acquérir vous devez contracter un crédit qui nécessite un remboursement de 800€ par mois.

1000€ – 800€ = 200€. Chouette ?

Non, car vous avez oublié de compter les charges.

Si on ajoute à ces 200€ restant les charges de copropriété (100€ par mois), la taxe foncière (100€ par mois), les impôts (100€ par mois), et 50€ par mois de petits travaux imprévus, il reste -150€.

Vous perdez 150€ par mois sur une telle affaire. Le cashflow est négatif, ce n’est donc PAS une bonne affaire.

L’immobilier peut vous enrichir rapidement, mais peut vous appauvrir tout aussi rapidement. Les pièges sont nombreux, vous devez donc vous former avant de passer à l’action. Téléchargez les 10 secrets des investisseurs rentables pour vous lancer sur de bonnes bases.

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