Quand on parle d’investissement immobilier, on parle de rentabilité. On parle aussi de cashflow. Que faut-il prioriser ? Plutôt une meilleure rentabilité, ou un meilleur cashflow ?
La plus grosse rentabilité
Les investisseurs immobilier adorent mettre en avant leur rentabilité.
« Moi j’ai 10%. »
« Ah bon ? Moi j’ai réussi à obtenir 12% ! »
En fait cela n’a pas vraiment de sens, car la rentabilité ne tient pas compte de la nature de l’opération, ni des montants en jeu.
Si vous investissez par exemple 1€ (en immobilier ou ailleurs), et que cela vous rapporte 5€, cela vous donne une rentabilité de 500% !
Derrière vous pouvez dire à tout le monde que vous avez réussi à investir avec une rentabilité de 500% ! Êtes-vous riche pour autant ? Pas vraiment.
Mon exemple est un peu extrême et sort du contexte immobilier, mais c’est exactement la même chose avec une opération immobilière.
Parking VS Immeuble
En achetant un parking, vous pouvez assez facilement atteindre les 15-20% de rentabilité. Et dire à tout le monde que vous avez acheté un bien immobilier avec 20% de rentabilité ! Waouh.
Est-ce forcément mieux que l’investisseur qui a acheté un immeuble à « seulement » 12% de rentabilité ?
Vous devez regarder 2 choses.
Tout d’abord le cashflow. Celui du parking sera certainement bien plus faible que le cashflow généré par l’immeuble.
N’oubliez pas que c’est le cashflow qui conditionne votre atteinte de l’indépendance financière. Si vous investissez sur un parking à 20% de rentabilité qui rapporte 50€ de cashflow, cela ne changera pas votre style de vie. (mais c’est déjà mieux que de ne rien acheter bien entendu)
Par contre si vous investissez sur un immeuble à 12% de rentabilité qui rapporte 1000€ de cashflow, ça fait une sacrée différence.
Car on ne parle effectivement pas des même montants !
Ensuite pensez à la valeur patrimoniale de votre bien.
N’oubliez pas que vous remboursez chaque mois un crédit, et qu’une partie de ce crédit vient directement dans votre poche. Vous en profiterez le jour ou vous revendrez le bien. C’est ce que l’on appelle l’amortissement.
Qui sera le plus riche dans 10 ans lors de la revente, le propriétaire de l’immeuble à 12% ? Ou le propriétaire de du parking à 20% ? Je vous laisse méditer 😉
Pourtant, la rentabilité est meilleure sur le papier pour le parking que pour l’immeuble, j’en conviens.
Pour vivre de l’immobilier, vous devez penser « CASHFLOW »
En immobilier, il y a autant de stratégies que d’objectifs.
Si votre objectif est de devenir libre financièrement avec l’immobilier le plus rapidement possible, vous devez vous concentrer sur votre cashflow.
Que votre bien soit à 30%, 20% ou 10% de rentabilité, si le cashflow dégagé est nul ou pire, négatif, vous ne pourrez pas profiter de vos investissements tout de suite et changer votre vie.
Vous risquez même d’être bloqué par la banque pour un prochain investissement car vous aurez réduit votre capacité d’emprunt.
Je ne dis pas que c’est une mauvaise chose d’investir sur un bien qui ne génère pas de cashflow. Beaucoup d’autres paramètres sont à prendre en compte.
Si vous recherchez par exemple un investissement très bien placé et sécurisé, en hyper centre d’une grande ville, ce sera quasiment mission impossible de générer un cashflow immédiat.
En contrepartie, vous aurez l’esprit tranquille au moment de la revente, car votre bien sera très liquide sur le marché, et il aura probablement pris de la valeur entre temps.
Vous profiterez donc du fruit de votre investissement lors de la revente dans 10 ou 20 ans.
Encore une fois, il n’y a pas de mauvais objectif. Mais si vous avez pour objectif de vivre le plus rapidement possible de l’immobilier, vous devez rechercher du cashflow immédiat.
Ensuite vous pourrez si vous le souhaitez investir sur des biens plus patrimoniaux, qui ne dégagent pas de rente immédiatement, mais qui pourront se revendre plus facilement avec une perspective de plus-value.
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