Optimiser son investissement immobilier : Cashflow ou rentabilité ?

Investir dans l’immobilier locatif est une option de plus en plus prisée par les particuliers souhaitant diversifier leurs placements et assurer une source de revenus complémentaires. Pourtant, entre cashflow et rentabilité du projet, il n’est pas toujours évident de savoir sur quels critères se baser pour bien piloter un tel investissement. Dans cet article, nous vous proposons de mieux comprendre ces deux notions clés ainsi que les meilleures méthodes pour optimiser votre choix d’investissement immobilier.

Le cashflow immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Le cashflow, également appelé flux de trésorerie, désigne la somme d’argent générée par un investissement locatif après avoir soustrait toutes les dépenses liées à ce bien. Il s’agit donc des loyers perçus mensuellement moins les charges courantes (taxes, assurance, entretien…), les intérêts d’emprunt et les éventuelles cotisations sociales ou impôts sur le revenu foncier. Un cashflow positif signifie que l’opération dégage un bénéfice et permet de disposer d’un revenu complémentaire régulier.

Comment calculer le cashflow immobilier ?

Voici la formule de base pour le calcul du cashflow immobilier :

• Cashflow = Loyer mensuel – Charges courantes – Intérêts d’emprunt – Impôts et cotisations sociales

Il est important de préciser que cette formule peut être adaptée en fonction des spécificités de chaque investissement. Par exemple, si vous avez réalisé des travaux de rénovation ou d’amélioration du bien, il convient d’intégrer ces dépenses dans le calcul de votre cashflow.

La rentabilité d’un investissement immobilier, un critère essentiel

La rentabilité d’un investissement est la sommes entre le rendement du bien qui correspond aux loyer que vous toucherez tous les mois et la plus value lors de la revente.

Calcul du rendement

Le rendement est un indicateur clé pour mesurer la performance d’un investissement immobilier. Elle se calcule en faisant le rapport entre les revenus locatifs perçus et le montant total investi (prix d’achat du bien, frais de notaire, travaux, etc.). Plus ce ratio est élevé, plus l’opération est considérée comme rentable.

Différents types de rendement

Il existe plusieurs types de rendement :

1. Rendement brute : elle correspond au ratio entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien.
2. Rendement nette : elle prend en compte les charges courantes (taxes, assurance, entretien…) et les impôts sur les revenus fonciers pour chacun des biens immobiliers en location.
3. Rendement nette nette : cette dernière forme de rendement inclut également les intérêts d’emprunt, qui représentent une dépense supplémentaire pour le propriétaire-bailleur.

Les notions de cashflow et de rendement sont intimement liées, et il est courant d’utiliser ces deux indicateurs conjointement pour évaluer la performance globale d’un investissement immobilier locatif. En effet, un cashflow positif favorise une rentabilité supérieure en limitant les coûts et en assurant des revenus réguliers.

Comment optimiser son choix d’investissement immobilier ?

Pour maximiser le potentiel de votre investissement immobilier, il convient de garder à l’esprit plusieurs critères clés :

1. Choisir un emplacement stratégique : la localisation du bien est un facteur crucial qui influera sur sa valeur ainsi que sur la demande locative. Optez pour des zones en développement où l’offre immobilière est limitée par rapport à la demande afin de garantir une forte demande locative et donc un taux d’occupation optimal.
2. Négocier les conditions d’emprunt : un bon financement est essentiel pour réussir son investissement immobilier. Veillez à comparer les taux d’intérêt proposés par différentes banques, ainsi qu’à négocier les frais et les assurances liées au prêt.
3. Miser sur la qualité du bien : évitez les biens trop anciens ou nécessitant des travaux importants, car ils peuvent engendrer des coûts supplémentaires et impacter négativement la rentabilité globale de l’opération. Privilégiez des logements en bon état et facilement louables, correspondant à la demande locative locale.
4. Optimiser la gestion locative : une bonne gestion des locations (trouver des locataires solvables, gérer les éventuels impayés ou litiges, effectuer un suivi régulier de l’entretien du logement…) est primordiale pour garantir un rendement optimal et pérenne.

Réussir son investissement grâce à un bon équilibre entre cashflow et rentabilité

Choisir entre cashflow et rendement c’est choisir entre l’instantané et le long terme. Le cash flow est touché tous les mois, la rentabilité total lors de la renvente.

Un cashflow positif et une rentabilité supérieure dans plusieurs objectifs : assurer des revenus complémentaires réguliers, faciliter le remboursement des emprunts bancaires, constituer un patrimoine solide et sécuriser la retraite.

Cependant, il convient de ne pas négliger d’autres éléments tels que la valorisation du bien immobilier, qui peuvent influencer sur les résultats financiers de votre investissement immobilier et vous offrir au final un rendement bien supérieurs si vous avez su patienter.