Vendre son bien moins cher que le prix que vous ne l’avez acheté, est-ce une fatalité ? Faut-il fuir les biens dont le prix total est supérieur au prix marché ?
Le prix d’achat
Quand on achète un bien immobilier, on ne paye pas que le prix proposé par le vendeur. On paye aussi des frais d’agence (inclus dans le prix d’achat), des frais de notaires, d’éventuels travaux, un prorata de taxe foncière, etc.
Mis bout à bout, un bien qui vaut par exemple 50.000€ affiché, peut rapidement vous coûter 80.000€ tout inclus, voire plus en fonction du montant des travaux.
Le prix marché
Pour autant, un bien que vous avez payé 80.000€ tout inclus a-t-il une valeur de 80.000€ à l’instant T sur le marché ? Autrement dit, si vous revendez votre bien le lendemain de votre acquisition, allez-vous gagner de l’argent ou en perdre ?
Si votre bien peut se revendre 60.000€ au lieu de 50.000€ (prix initial) grâce aux travaux que vous avez réalisé, vous perdez de l’argent (20.000€, soit le différentiel entre 80.000€ qui est le prix total et 60.000€ qui est le prix de revente).
En effet, vous ne pourrez pas récupérer les frais de notaire et les frais d’agence. Ces frais sont toujours investis en pure perte. Pire, si vous passez par une agence pour revendre le bien, vous devrez payer de nouveau des frais d’agence.
Faut-il acheter si le prix total est supérieur au prix marché ?
Il est évident que si vous trouvez un bien qui tout inclus vaut moins cher que le prix potentiel de revente après travaux, foncez. Vous pourrez revendre votre bien, soit rapidement une fois les travaux réalisés, soit dans quelques années, et vous toucherez une plus-value si le marché n’a pas baissé entre temps.
En revanche, si tout inclus l’opération coûte plus cher que le prix marché du bien à l’instant T, vous devez vous projeter en fonction de votre objectif.
Si votre objectif est de mettre en location le bien, et que celui ci s’avère ultra rentable (c’est à dire qu’il vous génère du cashflow chaque mois), réfléchissez-y sérieusement.
Imaginons que vous achetez un bien qui coûte tout inclus 100.000€ (incluant les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux, etc).
Problème : aujourd’hui vous ne pouvez pas revendre ce bien plus de 70.000€ sur le marché, soit 30.000€ de moins.
Par contre, ce bien vous rapporte 500€ de cashflow par mois. Soit 6.000€ par an. Soit 60.000€ sur 10 ans.
10 ans après, plusieurs scénarios possibles.
Supposons que le prix du marché a stagné et que votre bien vaut toujours 70.000€. Vous décidez de le revendre 70.000€, vous perdez donc 30.000€, mais en 10 ans ce bien vous a rapporté 60.000€ de cashflow. Au total vous avez donc gagné 60.000€ – 30.000€ = 30.000€.
Imaginons un scénario un peu plus optimiste : votre marché a pris de la valeur, votre bien vaut 10 ans après non plus 70.000€ mais 80.000€. Vous le revendez donc 80.000€, vous perdez donc 20.000€ par rapport au prix total d’achat + 60.000€ de cashflow. Votre bien vous a donc rapporté 40.000€ en 10 ans.
Peut-on vendre sa maison moins cher que sa valeur ?
La question de la vente d’une maison à un prix inférieur à sa valeur est l’un des dilemmes les plus courants et les plus complexes auxquels sont confrontés les propriétaires lorsque vient le moment de vendre leur bien immobilier. Le marché de l’immobilier est en constante évolution, avec des fluctuations de prix qui dépendent de divers facteurs tels que l’économie locale, la demande immobilière, et la qualité des logements disponibles. Dans cet article, nous allons explorer les différents aspects de la vente d’une maison à un prix inférieur à sa valeur estimée, ainsi que les avantages et les inconvénients de cette stratégie.
Vendre sa maison à un prix inférieur : une solution envisageable ?
Dans certaines situations, il peut être judicieux de vendre sa maison à un prix inférieur à sa valeur réelle sur le marché. Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, adopter cette stratégie peut présenter plusieurs avantages pour le vendeur :
- Attirer davantage d’acheteurs potentiels : En proposant un prix de vente inférieur à la moyenne du marché, les propriétaires peuvent élargir leur base de clients potentiels et attirer un nombre plus important d’intéressés.
- Réaliser une vente rapide : Une maison qui est proposée à un prix compétitif est généralement susceptible de se vendre plus rapidement, ce qui peut constituer un atout majeur pour les propriétaires qui ont un besoin urgent de liquidités ou qui souhaitent déménager rapidement pour des raisons professionnelles ou personnelles.
- Créer une situation de concurrence entre les acheteurs : Lorsqu’un bien immobilier est proposé à un prix inférieur à sa valeur réelle, il n’est pas rare que plusieurs acheteurs entrent en compétition pour l’acquisition du logement. Cette situation peut conduire à des offres d’achat supérieures au prix initial demandé et potentiellement à une vente à un montant proche de la valeur du marché.
Les risques liés à une vente immobilière sous-évaluée
Cependant, vendre sa maison moins cher que sa valeur comporte également certains risques qu’il convient de prendre en considération :
- Éventuelle perte financière : La principale préoccupation des propriétaires lors de la vente d’une maison à un prix inférieur à sa valeur est de réaliser une perte financière importante, surtout si la différence entre le prix demandé et la valeur réelle du bien est significative.
- L’image du bien sur le marché immobilier : Un autre problème potentiel lié à cette stratégie concerne l’image du bien sur le marché immobilier. Les acheteurs potentiels peuvent se poser des questions sur les raisons qui poussent le vendeur à brader sa maison, comme par exemple des problèmes structurels, des contentieux juridiques ou autres soucis qui affectent la valeur du bien.
- Un processus d’achat laborieux : dans certains cas, vendre une maison à un prix inférieur à sa valeur peut entraîner un allongement du processus d’achat. Par exemple, certaines transactions peuvent être freinées par des négociations prolongées entre les différentes parties concernant le prix de vente ou certains termes et conditions du contrat d’achat.
Analyser sa situation pour choisir la meilleure stratégie de vente
Afin de décider si la vente de leur maison moins cher que sa valeur constitue une option viable, les propriétaires doivent prendre en compte plusieurs facteurs :
Le prix du marché actuel
Il est essentiel d’examiner attentivement le marché immobilier local pour connaître les tendances et déterminer si la décision de vendre au-dessous du prix du marché pourrait s’avérer judicieuse. Pour cela, il est conseillé de consulter les annonces immobilières pour les biens similaires récemment vendus dans le quartier, ainsi que l’avis d’un agent immobilier professionnel qui dispose d’une connaissance approfondie du marché local.
L’état du bien immobilier
Les vendeurs doivent également évaluer l’état général de leur maison et déterminer si elle nécessite d’importants travaux de rénovation avant la mise en vente. Si tel est le cas, il est possible qu’une vente sous-évaluée puisse permettre de conclure la transaction plus rapidement sans passer par la réalisation de ces travaux coûteux.
La situation financière personnelle
Enfin, chaque propriétaire doit évaluer sa situation financière personnelle avant de prendre une décision quant à la vente de son bien immobilier. Dans certains cas, les vendeurs peuvent être en mesure d’absorber une perte potentielle résultant d’un prix de vente inférieur si cela signifie réaliser une transaction rapide et simplifiée, tandis que dans d’autres situations, cette stratégie pourrait ne pas être viable compte tenu des besoins financiers du propriétaire.
En résumé
Vendre sa maison à un prix inférieur à sa valeur peut présenter des avantages pour certains propriétaires, notamment en termes d’ attractivité pour les acheteurs potentiels et de rapidité de vente. Cependant, cette stratégie comporte également des risques, tels qu’une perte financière ou l’allongement du processus d’achat. Chaque situation étant unique, il est crucial de peser soigneusement les avantages et les inconvénients potentiels de cette option, et d’évaluer attentivement sa situation personnelle ainsi que les conditions du marché immobilier local.
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