Vendre son bien moins cher qu’à l’achat, est-ce grave ?

par | Immobilier

Vendre son bien moins cher que le prix que vous ne l’avez acheté, est-ce une fatalité ? Faut-il fuir les biens dont le prix total est supérieur au prix marché ?

Le prix d’achat

Quand on achète un bien immobilier, on ne paye pas que le prix proposé par le vendeur. On paye aussi des frais d’agence (inclus dans le prix d’achat), des frais de notaires, d’éventuels travaux, un prorata de taxe foncière, etc.

Mis bout à bout, un bien qui vaut par exemple 50.000€ affiché, peut rapidement vous coûter 80.000€ tout inclus, voire plus en fonction du montant des travaux.

Le prix marché

Pour autant, un bien que vous avez payé 80.000€ tout inclus a-t-il une valeur de 80.000€ à l’instant T sur le marché ? Autrement dit, si vous revendez votre bien le lendemain de votre acquisition, allez-vous gagner de l’argent ou en perdre ?

Si votre bien peut se revendre 60.000€ au lieu de 50.000€ (prix initial) grâce aux travaux que vous avez réalisé, vous perdez de l’argent (20.000€, soit le différentiel entre 80.000€ qui est le prix total et 60.000€ qui est le prix de revente).

En effet, vous ne pourrez pas récupérer les frais de notaire et les frais d’agence. Ces frais sont toujours investis en pure perte. Pire, si vous passez par une agence pour revendre le bien, vous devrez payer de nouveau des frais d’agence.

Faut-il acheter si le prix total est supérieur au prix marché ?

Il est évident que si vous trouvez un bien qui tout inclus vaut moins cher que le prix potentiel de revente après travaux, foncez. Vous pourrez revendre votre bien, soit rapidement une fois les travaux réalisés, soit dans quelques années, et vous toucherez une plus-value si le marché n’a pas baissé entre temps.

En revanche, si tout inclus l’opération coûte plus cher que le prix marché du bien à l’instant T, vous devez vous projeter en fonction de votre objectif.

Si votre objectif est de mettre en location le bien, et que celui ci s’avère ultra rentable (c’est à dire qu’il vous génère du cashflow chaque mois), réfléchissez-y sérieusement.

Imaginons que vous achetez un bien qui coûte tout inclus 100.000€ (incluant les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux, etc).

Problème : aujourd’hui vous ne pouvez pas revendre ce bien plus de 70.000€ sur le marché, soit 30.000€ de moins.

Par contre, ce bien vous rapporte 500€ de cashflow par mois. Soit 6.000€ par an. Soit 60.000€ sur 10 ans.

10 ans après, plusieurs scénarios possibles.

Supposons que le prix du marché a stagné et que votre bien vaut toujours 70.000€. Vous décidez de le revendre 70.000€, vous perdez donc 30.000€, mais en 10 ans ce bien vous a rapporté 60.000€ de cashflow. Au total vous avez donc gagné 60.000€ – 30.000€ = 30.000€.

Imaginons un scénario un peu plus optimiste : votre marché a pris de la valeur, votre bien vaut 10 ans après non plus 70.000€ mais 80.000€. Vous le revendez donc 80.000€, vous perdez donc 20.000€ par rapport au prix total d’achat + 60.000€ de cashflow. Votre bien vous a donc rapporté 40.000€ en 10 ans.

Vous gagnez aussi de l’argent grâce à l’amortissement

Dans le raisonnement précédent, j’ai omis totalement de parler de l’amortissement pour simplifier les calculs. Mais l’amortissement vous permet aussi de gagner de l’argent durant la détention de votre bien.

Reprenons le même exemple pour y intégrer l’amortissement.

Vous avez emprunté 100.000€ sur 25 ans pour acheter votre bien (qui je vous rappelle coûte 100.000€ tout inclus à l’achat).

Chaque mois, vous remboursez à la banque une mensualité. Cette mensualité est composée d’intérêts (qui vont dans la poche de la banque), et de capital (qui lui va directement dans votre poche).

Voyons maintenant pour 100.000€ combien il reste à rembourser à la banque au bout de 10 ans.

tableau d'amortissement
(Pour générer ce tableau j’utilise un simulateur d’amortissement)

Le capital restant dû en année 10 est de 65.000€ environ (j’arrondis pour simplifier). Vous avez donc remboursé 100.000€ – 65.000€ = 35.000€ de capital au bout de 10 ans. Ce sont 35.000€ qui iront directement dans votre poche au moment de la revente.

Dans l’exemple précédent, si vous revendez le bien 80.000€ au bout de 10 ans, vous avez donc gagné 60.000€ de cashflow + 35.000€ d’amortissement – 20.000€ de perte sur le prix de revente = 75000€

Cela équivaut à 625€ par mois pendant 10 ans.

Plutôt sympathique n’est-ce pas ? Et pourtant vous avez bel et bien revendu votre bien 20.000€ de moins que le prix total qu’il vous a coûté dans cet exemple.

Conservez votre bien pour ne pas perdre d’argent

Si vous avez payé votre bien plus cher que le prix marché actuel, vous devez maintenir votre position sur ce bien en l’exploitant pour qu’il dégage du cashflow.

Il n’est pas rare qu’en raison des frais de notaires et des travaux le prix total de l’acquisition soit un peu supérieur au prix marché. Mais ce n’est pas pour autant que vous devez acheter un bien à n’importe quel prix !

N’oubliez pas de négocier

Il est de coutume de dire qu’en immobilier, c’est à l’achat que vous gagnez de l’argent.

Vous devez négocier le prix du bien de façon à ne pas le surpayer par rapport au prix marché en incluant les travaux de rénovation et les frais.

Conclusion : est-il grave de vendre son bien moins cher qu’à l’achat ?

Le prix de revente n’est pas tant une fin en soit si vous avez su exploiter le bien intelligemment pour qu’il génère du cashflow et le conserver assez longtemps pour bénéficier de l’amortissement. La génération de cashflow est l’une des règles fondamentales à respecter si vous souhaitez vivre de vos revenus immobiliers rapidement.

Vous devez tenir compte de l’amortissement et du cashflow généré par votre bien pour calculer votre gain total sur le bien immobilier pendant sa durée de détention.

Gardez en tête qu’un bien qui vaut immédiatement plus cher que son prix d’achat le jour de son acquisition est rare, il s’agit d’une anomalie de marché.

Sur certaines opérations, vous pouvez rénover ou apporter des modifications au bien pour le revendre plus cher quelques mois après, dans ce cas il s’agit d’une opération à court terme d’achat revente. Tous les biens ne s’y prêtent pas et il faut bien calculer son coup en amont de l’opération.

Restez vigilant, mais n’éliminez pas une affaire potentielle si son coût total est supérieur au prix marché. Ne surpayez pas non plus le bien sous prétexte qui dégage du cashflow car c’est de l’argent en pure perte que vous ne retrouverez pas à la revente si le marché a stagné.

REJOINDRE NOTRE NEWSLETTER


Abonnez-vous à notre newsletter pour recevoir nos meileurs conseils exclusifs en investissement.

Le cashflow, qu’est ce que c’est ?

Qu'est ce que le cashflow ? Comment le calculer ? Le cashflow est probablement l'indicateur le plus important pour un futur investisseur libre qui cherche à vivre de ses revenus immobilier. Le cashflow, le saint-graal de l'investisseur rentable Pour un investisseur en...

Investir dans une petite ville : est-ce une bonne idée ?

Investir dans une petite ville, est-ce risqué ou pas ? Beaucoup de petites villes perdent leurs habitants. Les grandes villes concentrent de plus en plus de population. En quoi serait-il intéressant d'investir dans une petite ville ? Quel est votre objectif ? Si vous...

À quel âge faut-il investir dans l’immobilier ?

Quel est l'âge idéal pour investir dans l'immobilier ? On entend beaucoup de monde dire : "je suis trop jeune", ou "je suis trop vieux". Ces personnes ne passent jamais à l'action. À quel âge faut-il réellement sauter le pas pour se lancer dans l'immobilier ? Investir...

RECEVEZ GRATUITEMENT LES 10 SECRETS DES INVESTISSEURS RENTABLES

Les 10 secrets des investisseurs rentables

RECEVEZ NOTRE GUIDE GRATUIT

Les 10 secrets des investisseurs rentables : apprenez à vivre de l'immobilier, en partant de 0.

Share This