Investir dans une petite ville : est-ce une bonne idée ?

Investir dans une petite ville, est-ce risqué ou pas ? Beaucoup de petites villes perdent leurs habitants. Les grandes villes concentrent de plus en plus de population. En quoi serait-il intéressant d’investir dans une petite ville ?

Quel est votre objectif ?

Si vous investissez dans l’immobilier locatif rentable, vous devez avoir au moins un de ces 3 objectifs en tête :

  • Gagner de l’argent avec les loyers (cashflow)
  • Gagner de l’argent en réalisant une plus-value à la revente
  • Gagner de l’argent grâce à l’amortissement (en remboursant votre crédit tous les mois, qui se matérialisera sous forme d’argent sur votre compte à la revente)

En fonction de votre objectif, vous ne devez pas viser les même villes pour votre investissement.

Les petites villes pour la rentabilité

Les petites villes sont clairement les meilleures pour obtenir une rentabilité immédiate (le fameux cashflow). En effet, comme il y a beaucoup moins de demande, les prix ne sont pas aussi élevés que dans les grandes villes.

Les prix à l’achat sont donc plus faibles, mais en proportion, les loyers ne sont pas aussi faibles. Vous pouvez donc maximiser votre cashflow.

Inconvénient des petites villes : votre bien est moins liquide. Cela signifie que vous aurez plus de mal à le vendre rapidement que dans les grandes villes.

Dans les petites villes, inutile non plus de compter sur la plus-value. Vous devrez faire en sorte de revendre votre bien au prix auquel vous l’aurez acheté pour ne pas perdre d’argent à la revente.

« Dans une petite ville je n’arriverai pas à louer »

Oui, vous aurez moins de demande locative dans une petite ville qu’à Paris ou Lyon. Mais est-ce si terrible que ça ? Est-ce que ces villes seront vides de tout habitant dans 5 ou 10 ans ? La réponse est non.

Il y des personnes qui vivent dans ces villes depuis des siècles, et il y en aura encore pendant plusieurs siècles. Il faut éviter les tout petits villages complètement perdus en rase campagne, mais hormis cela, vous aurez toujours une demande locative existante.

Même s’il y a beaucoup plus de logements disponibles que de locataires, vous n’aurez aucun problème à louer si vous proposez un beau bien. Si vous proposez de la valeur ajoutée à vos locataires, si vous vous différenciez sur le marché locatif en proposant quelque chose de rénové, meublé, vous arriverez à louer.

Les grandes villes pour le patrimoine

Dans les grandes villes, il est beaucoup plus compliqué voire impossible d’obtenir un cashflow immédiat.

En revanche, c’est un investissement plus sécuritaire, plus liquide. Lorsque vous aurez besoin revendre pour faire du cash, vous ne devriez pas avoir de difficulté à trouver un acheteur si votre bien est au bon prix.

De plus, les grandes villes sont attractives, donc le prix de l’immobilier à tendance à augmenter. Cela vous permet de dégager une certaine plus-value à la revente.

Quelle stratégie devez vous adopter ?

La stratégie de l’investisseur débutant

Si vous débutez vos premiers investissements, vous ne devez pas craindre les petites villes.

L’investisseur débutant a un besoin VITAL de cashflow. Si sur votre première opération vous ne dégagez pas de cashflow et devez rajouter de l’argent de votre poche, vous aurez énormément de mal à enchainer les opérations. La banque ne vous suivra pas. Vous ne réussirez donc jamais à vivre de votre parc immobilier.

Même si au final vous vendez votre bien un peu moins cher que son prix d’achat, le cashflow dégagé pendant la durée de détention aura largement compensé cette perte.

C’est pour cela que dans les petites villes, vous devez ABSOLUMENT exiger un cashflow élevé. Sinon cela n’a aucun intérêt pour vous en tant qu’investisseur.

D’une manière générale, plus vous investissez dans une zone « à risque », plus vous devez viser un cashflow élevé. Car vous savez qu’il sera plus difficile de revendre votre bien.

La stratégie de l’investisseur expérimenté

Lorsque vous aurez réalisé plusieurs investissements qui dégagent beaucoup de cashflow dans des zones moins « sexy », vous aurez de la trésorerie de côté.

Vous pouvez même envisager de revendre l’un de vos biens, pour booster encore d’avantage votre trésorerie.

À ce moment, vous pouvez envisager d’aller dans des zones plus attrayantes, dans des villes plus grandes.

Vous ressentirez probablement aussi le besoin de prendre moins de risque, en vous orientant sur des investissement de type patrimoniaux.

Cela ne signifie pas que vous devez faire une croix sur votre rentabilité dans les zones plus attractives ! Pour conserver votre rentabilité, vous pouvez par exemple faire un apport (économisé grâce à vos précédents investissements) pour financer une partie de votre acquisition. Vous pouvez ainsi réduire le montant votre mensualité, et dégager du cashflow.

L’ordre logique des choses

Le débutant n’a pas d’apport. Il doit démarrer dans des zones qui lui permettent de dégager du cashflow sans attendre, pour constituer son apport. L’investisseur expérimenté lui, peut se permettre d’aller dans des zones plus « sûres », tout en conservant sa rentabilité.

Ne brûlez pas les étapes. Vous ne pourrez pas sur un premier investissement avoir un emplacement de rêve ET une rentabilité de rêve. C’est soit l’un, soit l’autre. Et si vous voulez développer votre parc immobilier, vous devez absolument opter pour la rentabilité.

Si vous investissez sur un emplacement de rêve sans rentabilité, vous n’aurez plus qu’à rembourser tous les mois votre crédit pendant 20 ans. Ensuite vous pourrez investir de nouveau, mais vous aurez perdu 20 ans.

Avant d’investir, ayez une stratégie clair. Vous devez vous projeter pour avoir une longueur d’avance. Vous devez clarifier votre objectif. Est-il de vivre de l’immobilier ? Ou d’acheter un bien comme tout le monde pour en profiter pleinement dans 20 ans ?

Avant d’investir, prenez le temps de vous former à l’investissement immobilier rentable.

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